Quanto mutuo posso permettermi con il mio stipendio?
La regola del rapporto rata/reddito, una tabella stipendio-mutuo pronta all'uso e tutti i fattori che le banche valutano prima di concedere il mutuo per la prima casa.
Di Redazione Apc · Aggiornato il · 3 min di lettura
È la domanda che tutti si fanno prima di iniziare a cercare casa: quanto posso spendere? Partire dalla risposta giusta evita due errori opposti: innamorarsi di case che la banca non finanzierà mai, o scartare immobili che in realtà sarebbero alla tua portata.
La regola del terzo: il rapporto rata/reddito
Il primo parametro che una banca guarda è il rapporto tra rata e reddito netto mensile. In generale una rata è considerata sostenibile se non supera il 30-35% dello stipendio netto. Se in casa ci sono due redditi, si sommano.
Stipendio netto 2.000 € → rata massima indicativa 660 € al mese
Attenzione: nel calcolo vanno considerati anche gli altri finanziamenti in corso (auto, prestiti personali, rate di acquisti). Una rata da 250 € per l'auto riduce di altrettanto lo spazio per il mutuo.
Tabella: stipendio e mutuo indicativo
Esempio con rata pari a un terzo dello stipendio, tasso fisso del 3,5% e durata di 25 anni:
| Reddito netto mensile | Rata massima (33%) | Mutuo indicativo |
|---|---|---|
| 1.500 € | 495 € | circa 99.000 € |
| 2.000 € | 660 € | circa 132.000 € |
| 2.500 € | 825 € | circa 165.000 € |
| 3.000 € | 990 € | circa 198.000 € |
| 3.500 € | 1.155 € | circa 231.000 € |
Sono valori orientativi: ogni banca applica criteri propri e i tassi cambiano nel tempo.
Quanto incidono tasso e durata
A parità di importo, la rata cambia molto in base a tasso e durata. Ecco la rata mensile ogni 100.000 € di mutuo:
| Durata | Tasso 3% | Tasso 3,5% | Tasso 4% |
|---|---|---|---|
| 20 anni | 555 € | 580 € | 606 € |
| 25 anni | 474 € | 501 € | 528 € |
| 30 anni | 422 € | 449 € | 477 € |
Allungare la durata abbassa la rata, ma aumenta molto gli interessi totali: a 30 anni paghi più interessi che a 20, anche se ogni mese spendi meno.
Il secondo vincolo: l'anticipo
Le banche finanziano di norma fino all'80% del valore dell'immobile (il cosiddetto loan to value). Il resto, insieme alle spese di acquisto, va pagato con i tuoi risparmi.
Per una casa da 165.000 €:
- mutuo all'80%: 132.000 €
- anticipo (20%): 33.000 €
- spese di acquisto (circa 7-10%): 12.000 – 16.500 €
- liquidità necessaria: circa 45.000 – 50.000 €
Il dettaglio delle spese lo trovi nella guida su quanto costa comprare casa. Se rientri nelle categorie prioritarie del Fondo di garanzia Consap (ad esempio giovani under 36 o giovani coppie con ISEE entro i limiti), alcune banche concedono mutui anche oltre l'80%: ne parliamo nella guida sulle agevolazioni prima casa.
Cosa valuta la banca oltre allo stipendio
- Tipo di contratto: un contratto a tempo indeterminato pesa più di uno a termine; per gli autonomi contano le ultime dichiarazioni dei redditi.
- Età: in genere il mutuo deve chiudersi entro i 75-80 anni del richiedente.
- Storia creditizia: ritardi nei pagamenti segnalati nelle centrali rischi possono compromettere la richiesta.
- Valore di perizia: se il perito valuta la casa meno del prezzo, l'80% si calcola sul valore più basso.
Sostenibile per la banca non vuol dire sostenibile per te
Il limite del 33% è quello che la banca accetta, non quello che ti fa vivere sereno. Prima di decidere chiediti:
- Quanto ti resta ogni mese dopo rata, condominio, bollette e spese fisse?
- Riusciresti a pagare se il reddito calasse per qualche mese?
- Quanto pagavi di affitto? Se la rata è simile, il salto è gestibile; se è molto più alta, il tuo stile di vita cambierà.
- Con un tasso variabile, regge la rata se i tassi salgono di 1-2 punti?
Apc fa esattamente questo ragionamento per ogni casa che valuti: confronta rata e condominio con il tuo stipendio, calcola quanto ti resta ogni mese rispetto all'affitto attuale e verifica che il budget basti per anticipo e spese, assegnando un punteggio di sostenibilità.
Nota: questo articolo ha scopo informativo e riflette la normativa alla data di aggiornamento indicata. Aliquote e requisiti possono cambiare: prima di firmare verifica sempre la tua situazione con il notaio o un commercialista.