Costi del notaio per la prima casa: quanto si paga e come risparmiare

Il notaio è una figura obbligatoria nella compravendita di una casa: senza il suo atto (il rogito), il passaggio di proprietà non può essere trascritto nei registri immobiliari. Ma quanto costa? E perché i preventivi possono essere così diversi tra loro?

Cosa fa il notaio quando compri casa

Il notaio è un pubblico ufficiale e nella compravendita tutela entrambe le parti. In pratica:

• verifica la provenienza dell'immobile e che il venditore ne sia davvero proprietario;
• controlla che non ci siano ipoteche, pignoramenti o altri vincoli non dichiarati;
• verifica la conformità catastale tra planimetria e stato di fatto, che deve essere dichiarata nell'atto;
• redige l'atto, lo legge alle parti e lo fa firmare;
• calcola e versa le imposte per conto dell'acquirente;
• registra e trascrive l'atto e aggiorna il catasto.

Se compri con un mutuo, il notaio stipula anche l'atto di mutuo con la banca e iscrive l'ipoteca sull'immobile.

Quanto costa: le voci del preventivo

Dal 2012 le tariffe notarili sono state abolite: il compenso è libero e si concorda con il professionista. Un preventivo serio deve però distinguere sempre queste voci:

Voce	Cosa comprende	Importo indicativo
Onorario compravendita	Il compenso del notaio per l'atto	1.500 – 3.000 €
Onorario atto di mutuo	Atto con la banca e iscrizione dell'ipoteca	1.000 – 2.000 €
IVA	22% calcolata solo sull'onorario	22% dell'onorario
Imposte	Registro o IVA, ipotecaria, catastale (versate allo Stato)	Dipende dal tipo di acquisto
Spese vive	Visure, bolli, tasse di trascrizione e voltura	Alcune centinaia di euro

L'onorario cresce con il valore dell'immobile e con la complessità della pratica (successioni nella provenienza, più comproprietari, pertinenze, difformità da sanare). Anche la città incide: nelle grandi città i compensi sono mediamente più alti.

Imposte e onorario: non confonderli

Molti si spaventano davanti al preventivo del notaio perché ci trovano dentro anche le imposte, che spesso sono la parte più consistente della cifra. Il notaio fa da sostituto d'imposta: incassa da te le imposte e le versa allo Stato. Quella parte non è il suo compenso e non cambia da un notaio all'altro.

Comprando da privato con le agevolazioni prima casa, ad esempio, l'imposta di registro è il 2% del valore catastale. Per capire come si calcola leggi la guida su imposta di registro, IVA e catastali.

Chi paga il notaio

Salvo accordi diversi, le spese dell'atto di vendita sono a carico dell'acquirente (art. 1475 del Codice civile). Per questo è l'acquirente a scegliere il notaio. Le spese dell'atto di mutuo sono sempre a carico di chi lo richiede.

Quando si paga

Il saldo si paga di solito il giorno del rogito, con bonifico o assegno circolare. Il notaio ti comunicherà qualche giorno prima l'importo esatto: tienilo da parte insieme all'anticipo, perché le spese notarili non sono finanziate dal mutuo.

5 consigli per risparmiare sul notaio

1. Chiedi almeno 2-3 preventivi scritti e confrontali voce per voce, separando onorario, imposte e spese vive.
2. Usa lo stesso notaio per compravendita e mutuo: lo stesso giorno e nello stesso studio, spesso il compenso complessivo è più basso.
3. Chiedi il prezzo-valore se compri da privato: le imposte si calcolano sul valore catastale e non sul prezzo pagato. Il notaio lo applica su tua richiesta nell'atto.
4. Prepara i documenti in anticipo (planimetrie, APE, atto di provenienza, regolamento condominiale): una pratica pulita costa meno lavoro.
5. Ricorda la detrazione: gli oneri notarili dell'atto di mutuo si detraggono al 19% insieme agli interessi, entro il tetto di 4.000 € annui.

Quanto incide il notaio sul costo totale

Su una casa da 200.000 € comprata con mutuo, notaio e atto di mutuo valgono insieme circa 4.000-4.500 € IVA inclusa, imposte escluse. È una cifra importante, ma è solo una delle voci: abbiamo messo tutto insieme nella guida su quanto costa comprare casa.