Quanto costa comprare casa: tutte le spese oltre al prezzo

Quando si guarda un annuncio immobiliare, l'occhio va subito al prezzo. Ma il prezzo di vendita non è quello che pagherai davvero. Tra imposte, notaio, agenzia e spese del mutuo, il costo complessivo dell'operazione sale facilmente del 7-10%, e se compri con un mutuo vanno aggiunti decine di migliaia di euro di interessi nel corso degli anni.

In questa guida trovi tutte le voci di spesa, una per una, e un esempio di calcolo completo su una casa da 200.000 €.

Le spese in sintesi

Voce di spesa	Quanto costa (indicativo)	Quando si paga
Imposte (registro o IVA, ipotecaria, catastale)	Da circa 1.100 € a oltre l'8% del prezzo	Al rogito
Notaio (compravendita)	1.500 – 3.000 € + IVA	Al rogito
Notaio (atto di mutuo)	1.000 – 2.000 € + IVA	Al rogito
Agenzia immobiliare	2 – 4% del prezzo + IVA	Alla firma del preliminare o al rogito
Perizia della banca	250 – 500 €	Durante l'istruttoria
Istruttoria del mutuo	0 – 1% del mutuo	All'erogazione
Imposta sostitutiva sul mutuo	0,25% del mutuo (prima casa)	All'erogazione
Assicurazione incendio e scoppio	150 – 400 € (spesso una tantum)	All'erogazione

Vediamole nel dettaglio.

1. Le imposte: la voce che cambia di più

Le imposte dipendono da chi vende (un privato o un'impresa) e dal fatto che tu abbia i requisiti per le agevolazioni prima casa.

• Acquisto da privato, prima casa: imposta di registro al 2% del valore catastale (minimo 1.000 €), più 50 € di imposta ipotecaria e 50 € di catastale.
• Acquisto da costruttore, prima casa: IVA al 4% sul prezzo, più 200 € ciascuna di imposta di registro, ipotecaria e catastale.
• Senza agevolazioni: registro al 9% (da privato) oppure IVA al 10% (da costruttore).

Il dettaglio cruciale è che, comprando da un privato, il 2% non si calcola sul prezzo ma sul valore catastale (il cosiddetto sistema del prezzo-valore), che di solito è molto più basso. Ne parliamo approfonditamente nella guida su imposta di registro, IVA e catastali.

2. Il notaio

Il notaio redige e registra l'atto, verifica che l'immobile sia libero da ipoteche e pignoramenti e versa le imposte per tuo conto. Dal 2012 i compensi sono liberi, quindi conviene chiedere più preventivi. Se compri con un mutuo, gli atti sono due (compravendita e mutuo) e il costo sale. Trovi cifre e consigli per risparmiare nella guida sui costi del notaio per la prima casa.

3. L'agenzia immobiliare

La provvigione non è fissata per legge: in genere va dal 2% al 4% del prezzo, più IVA al 22%, ed è dovuta da entrambe le parti. È spesso la voce più pesante dopo le imposte, ma è anche negoziabile: chiedi di metterla per iscritto prima di firmare la proposta d'acquisto. Una piccola consolazione: il 19% della provvigione, fino a 1.000 €, si può detrarre nella dichiarazione dei redditi.

4. I costi del mutuo

Se compri con un finanziamento, oltre agli interessi ci sono alcune spese iniziali:

• Perizia: un tecnico incaricato dalla banca stima il valore dell'immobile.
• Istruttoria: il costo della pratica, a volte azzerato nelle offerte promozionali.
• Imposta sostitutiva: 0,25% dell'importo del mutuo se è per l'acquisto della prima casa, 2% negli altri casi.
• Polizza incendio e scoppio: obbligatoria per i mutui ipotecari.

E poi c'è la voce più grande di tutte: gli interessi. Su un mutuo di 160.000 € a 25 anni al 3,5%, si restituiscono circa 80.000 € di soli interessi. In parte rientrano grazie alla detrazione del 19% (fino a 760 € l'anno), ma vanno messi in conto quando valuti quanto ti costa davvero la casa. Per capire che rata puoi sostenere leggi quanto mutuo posso permettermi.

5. Le spese che quasi tutti dimenticano

• Imposte sul preliminare: se il compromesso viene registrato si pagano 200 € di registro più lo 0,5% sulla caparra e il 3% sugli acconti (somme che poi vengono scalate dall'imposta finale).
• Spese condominiali arretrate: per legge l'acquirente risponde in solido con il venditore delle spese dell'anno in corso e di quello precedente. Chiedi sempre una liberatoria all'amministratore.
• Lavori deliberati: verifica nei verbali se l'assemblea ha già approvato lavori straordinari (facciata, tetto, ascensore).
• Allacci e volture di luce, gas e acqua.
• Trasloco, arredamento, piccoli lavori: non fanno parte dell'acquisto, ma pesano sul budget dei primi mesi.

Esempio di calcolo: casa da 200.000 €

Ipotizziamo una casa acquistata da privato, con agevolazioni prima casa, rendita catastale di 800 €, tramite agenzia al 3%, con un mutuo dell'80% (160.000 €).

Voce	Importo
Imposta di registro (2% di 92.400 € di valore catastale)	1.848 €
Imposte ipotecaria e catastale	100 €
Notaio compravendita (2.000 € + IVA)	2.440 €
Notaio atto di mutuo (1.500 € + IVA)	1.830 €
Agenzia (3% + IVA)	7.320 €
Imposta sostitutiva (0,25% di 160.000 €)	400 €
Perizia e istruttoria	1.150 €
Polizza incendio e scoppio	300 €
Totale spese	15.388 € (circa 7,7%)

A queste spese si aggiunge l'anticipo di 40.000 € (il 20% non coperto dal mutuo). Per comprare una casa da 200.000 € servono quindi circa 55.000 € di liquidità. Senza agenzia le spese scenderebbero a circa 8.000 €; comprando da un costruttore, l'IVA al 4% da sola varrebbe 8.000 €.

Come non sbagliare i conti

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