Imposta di registro, IVA e catastali: come si calcolano le imposte sulla casa
Come si calcolano le imposte sull'acquisto della casa: registro, IVA, ipotecaria e catastale, prezzo-valore e rendita catastale, con esempi pratici da privato e da costruttore.
Di Redazione Apc · Aggiornato il · 3 min di lettura
Le imposte sono la voce di spesa che varia di più nell'acquisto di una casa: a parità di prezzo, si può passare da poco più di 1.000 € a oltre 20.000 €. Tutto dipende da chi vende, dal fatto che tu abbia i requisiti prima casa e dalla rendita catastale dell'immobile.
La regola di base: privato o impresa?
- Se compri da un privato (o da un'impresa che vende senza applicare l'IVA), paghi l'imposta di registro in percentuale, più ipotecaria e catastale fisse.
- Se compri da un'impresa con IVA (tipicamente un costruttore che vende entro 5 anni dalla fine dei lavori), paghi l'IVA sul prezzo e le altre tre imposte in misura fissa.
Tabella riepilogativa
| Venditore | Tipo | Registro | IVA | Ipotecaria | Catastale |
|---|---|---|---|---|---|
| Privato | Prima casa | 2% (min. 1.000 €) | — | 50 € | 50 € |
| Privato | Altra abitazione | 9% (min. 1.000 €) | — | 50 € | 50 € |
| Impresa con IVA | Prima casa | 200 € | 4% | 200 € | 200 € |
| Impresa con IVA | Altra abitazione | 200 € | 10% | 200 € | 200 € |
| Impresa con IVA | Di lusso (A/1, A/8, A/9) | 200 € | 22% | 200 € | 200 € |
Per i requisiti della prima casa trovi tutto nella guida sulle agevolazioni prima casa.
Il prezzo-valore: perché da privato si paga meno
Quando compri da un privato, come persona fisica e per uso abitativo, puoi chiedere al notaio di applicare il prezzo-valore: l'imposta di registro non si calcola sul prezzo che paghi, ma sul valore catastale dell'immobile, che è quasi sempre molto più basso.
La formula è:
Valore catastale = rendita catastale × 1,05 × 110 (prima casa)
Valore catastale = rendita catastale × 1,05 × 120 (altre abitazioni)
Nell'atto va comunque indicato il prezzo reale pagato: il prezzo-valore riguarda solo la base su cui calcolare le imposte.
Esempi di calcolo
Prendiamo una casa da 200.000 € con una rendita catastale di 800 €.
Da privato, prima casa
- Valore catastale: 800 × 1,05 × 110 = 92.400 €
- Imposta di registro: 2% di 92.400 € = 1.848 €
- Ipotecaria e catastale: 50 € + 50 €
- Totale imposte: 1.948 €
Da privato, seconda casa
- Valore catastale: 800 × 1,05 × 120 = 100.800 €
- Imposta di registro: 9% di 100.800 € = 9.072 €
- Ipotecaria e catastale: 50 € + 50 €
- Totale imposte: 9.172 €
Da costruttore, prima casa
- IVA al 4% su 200.000 € = 8.000 €
- Registro, ipotecaria e catastale: 200 € × 3 = 600 €
- Totale imposte: 8.600 €
Da costruttore, seconda casa
- IVA al 10% su 200.000 € = 20.000 €
- Registro, ipotecaria e catastale: 600 €
- Totale imposte: 20.600 €
A parità di prezzo, la casa nuova dal costruttore costa quindi, solo di imposte, oltre 6.600 € in più rispetto a una casa usata da privato. È un fattore da tenere presente quando si confrontano due immobili.
Le imposte sul mutuo
Se compri con un mutuo, sull'importo finanziato si paga anche l'imposta sostitutiva: lo 0,25% se il mutuo serve per comprare la prima casa, il 2% negli altri casi. La trattiene direttamente la banca al momento dell'erogazione. Su un mutuo di 160.000 € per la prima casa sono 400 €.
E il preliminare?
Il compromesso va registrato entro 20 giorni dalla firma. Si pagano 200 € di imposta fissa, più lo 0,5% sulla caparra confirmatoria e il 3% sugli acconti di prezzo. Queste somme vengono poi scalate dall'imposta di registro dovuta al rogito (fino a capienza).
In sintesi
Per stimare correttamente le imposte ti servono tre informazioni: chi vende, se hai i requisiti prima casa e la rendita catastale. Con questi dati, Apc calcola automaticamente imposta di registro o IVA, ipotecaria e catastale per ogni casa che salvi, insieme a notaio, agenzia e mutuo. Per il quadro completo delle spese leggi quanto costa comprare casa.
Nota: questo articolo ha scopo informativo e riflette la normativa alla data di aggiornamento indicata. Aliquote e requisiti possono cambiare: prima di firmare verifica sempre la tua situazione con il notaio o un commercialista.