Agevolazioni prima casa: requisiti, vantaggi e come non perderle

Le agevolazioni prima casa sono il principale aiuto fiscale per chi compra l'abitazione in cui andrà a vivere. Permettono di pagare imposte molto più basse al momento del rogito e, in molti casi, fanno risparmiare diverse migliaia di euro. Il nome però inganna: non serve che sia letteralmente la tua prima casa, servono alcuni requisiti precisi.

Quanto si risparmia

Tipo di acquisto	Con agevolazioni prima casa	Senza agevolazioni
Da privato	Registro 2% (min. 1.000 €) + 50 € + 50 €	Registro 9% (min. 1.000 €) + 50 € + 50 €
Da impresa con IVA	IVA 4% + 200 € + 200 € + 200 €	IVA 10% + 200 € + 200 € + 200 €
Imposta sostitutiva sul mutuo	0,25%	2%

Su una casa da 200.000 € comprata da un costruttore, ad esempio, la differenza tra IVA al 4% e al 10% vale 12.000 €.

I requisiti

1. La casa non deve essere "di lusso"

Sono escluse le abitazioni nelle categorie catastali A/1 (signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi storici). Tutte le altre abitazioni, dalla A/2 alla A/7 e la A/11, possono beneficiarne, indipendentemente da metratura e prezzo.

2. La residenza nel Comune

L'immobile deve trovarsi nel Comune in cui hai la residenza oppure in cui la trasferirai entro 18 mesi dall'acquisto. In alternativa vale il Comune in cui svolgi la tua attività lavorativa principale. Non serve vivere in quella casa specifica, ma è il caso più comune.

3. Nessun'altra casa nello stesso Comune

Non devi essere titolare, da solo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un'altra abitazione nello stesso Comune.

4. Nessun'altra casa comprata con le agevolazioni

Non devi possedere, in tutta Italia, un'altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa. C'è però un'eccezione importante: puoi comprare la nuova casa con le agevolazioni se ti impegni a vendere quella vecchia entro due anni dal nuovo acquisto (il termine era di un anno ed è stato esteso dalla Legge di Bilancio 2025).

I requisiti vanno dichiarati nell'atto di acquisto: è il notaio a raccogliere le tue dichiarazioni.

Pertinenze: box, cantina e posto auto

Le agevolazioni si estendono anche alle pertinenze dell'abitazione, al massimo una per categoria: una cantina o soffitta (C/2), un box o posto auto (C/6) e una tettoia (C/7). Possono essere acquistate anche con un atto separato, purché destinate al servizio della prima casa.

Il credito d'imposta per chi ricompra

Se vendi la casa comprata con le agevolazioni e ne ricompri un'altra entro un anno, sempre come prima casa, hai diritto a un credito d'imposta pari all'imposta di registro o all'IVA pagata sul primo acquisto (fino a concorrenza dell'imposta dovuta sul nuovo). Puoi usarlo per pagare meno imposte sul nuovo rogito o in dichiarazione dei redditi.

Quando si perdono le agevolazioni

Le agevolazioni decadono se:

• dichiari il falso nell'atto;
• non trasferisci la residenza nel Comune entro 18 mesi;
• vendi o doni la casa entro 5 anni e non ne ricompri un'altra da adibire ad abitazione principale entro un anno;
• non vendi la casa precedente entro i due anni promessi.

In questi casi l'Agenzia delle Entrate recupera la differenza tra l'imposta pagata e quella piena, con una sanzione del 30% e gli interessi.

Under 36 e Fondo di garanzia

Le agevolazioni fiscali extra per gli under 36 (esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale) erano legate a un ISEE fino a 40.000 € e non sono state rinnovate per i nuovi acquisti a partire dal 2025. È rimasta una proroga solo per chi aveva firmato il preliminare entro il 2024.

Resta invece attivo il Fondo di garanzia per la prima casa gestito da Consap, prorogato fino al 31 dicembre 2027: lo Stato garantisce una parte del mutuo (fino all'80% per le categorie prioritarie, tra cui giovani under 36 e giovani coppie con ISEE entro i limiti previsti), permettendo di ottenere dalla banca un finanziamento anche superiore all'80% del valore della casa. Verifica sempre requisiti e plafond aggiornati sul sito di Consap e con la tua banca.

Le altre agevolazioni da conoscere

• Detrazione degli interessi del mutuo: 19% degli interessi pagati, fino a 4.000 € l'anno (quindi fino a 760 € di risparmio annuo).
• Detrazione della provvigione d'agenzia: 19% fino a 1.000 €.
• Esenzione IMU: l'abitazione principale non di lusso non paga l'IMU.

Tutte queste voci incidono sul costo reale della tua casa. Per avere il quadro completo leggi anche quanto costa comprare casa.